美国商业地产购买指南

美国商业地产是新鲜事物,国人还不太了解。只有对美国很熟悉的、住在美国的华人是很清楚的。国人一般了解住宅。美国的商业地产是个什么情况?哪些商业地产是值得出手的?有什么风险?星条置业First City美国最顶级经纪(仅极少数有资格代理上亿美元的商业地产经纪)为您解答。
星条置业的商业地产优势是
1、 一般是世界500强大公司为租客,地段优良,并且有量化标准,比如每天有17,800车辆经过,23万名员工在3公里范围内。
2、基本是NNN租约,就是租客比如肯德基缴纳房产税、物业费、保险,负责维修。费用全部是租客承担。
3、租期长(都是已经出租),一般药店租期相对长一些。因为药店是非常赚钱的。药,全世界都很赚钱。所以世界500强药店,只要地段勘察好,一般都敢签好几十年的合同。
4、净回报高(除去养房成本)。
5、总公司或者连锁公司担保,租金稳定。比如肯德基不付租金,那可是爆炸性新闻,肯德基的股票大跌,形象直接严重受损。比如买的这个肯德基倒闭,还有20年租期剩下,那么肯德基总部或肯德基连锁公司一次性付20年租金。
6、美国公司全管理,汇租金,客户省心。
7、贷款经纪牛,搞的定贷款。这是我们最大的优势之一。一般需要房价一半的银行存款证明。只要能贷款,干嘛不贷款?美国利率那么低。美国人都贷款购房,我们干嘛要全款买?贷款可以买2个。
8、每天更新1-5套,房源最多。让中国的客户选择最有价值的,是我们宗旨,为此,我们愿意付出。目前已经是国内最多的。这样客户看到更多,都是为了客户着想。我们不是把前几年已经出售的挂在网上,为了吸引客户,客户买就再找。我们很勤奋。我们商业地产目前在大陆公司中数量最多,每天还在更新,加房源。有的在大陆的美国公司在招聘的时候,明确要员工销售其他公司的房源。声明一下,我们所有商业地产项目(包括住宅)都是原创,我们美国商业地产经纪团队每天找几套,翻译的。禁止任何公司、个人进行盈利性转载,否则必究,我们已经聘请律师。
9、美国商业地产经纪超强,是美国极少数可以代理上亿美元的商业地产项目顶级经纪。绝对的稀有顶级经纪,这样经纪早已经不是做个人房产的初级阶段,是和财团合作。几十万到几个亿美元项目,我们都有。只有您想不到的,不存在我们没有的美国商业地产。这就是除了贷款经纪,星条置业最牛的地方。
10、无隐形费用,和美国本土人一样购买流程。贷款审批费、贷款发放费、贷款税,我们经纪没听过。把中国大陆银行的做法应用到美国房产购买上去,是浑水摸鱼。
11、包出售。我们商业地产都是优选的项目,都是我们经纪精心挑选的。如果客户今后想卖,不管是多少年,我们是包出售的。好东西不怕卖不掉。没有哪一家公司有这个服务。因为我们项目好,所以我们敢。就像药店敢签几十年年租约一样。
12、基本可以贷款。即使是50万以下的,我们也有大陆客户成功贷款的案例。所以有25万美元,买住宅还不如买商业地产投资。200万美元及以上贷款更轻松,而且1个月左右搞定。需要房价一半的银行存款证明。
我们选客户最关心的问题,也是问的最多的问题。
1、美国商业地产基本情况?
美国商业地产,一般和我们国内的门面房差不多,意思一样。都是在商圈。一般大公司的在成熟商圈,比如沃尔玛、肯德基,这些公司等商圈成熟了再进来。大公司一般不会冒险。都有严格的选址标准。
美国市场上有上万个商业地产,一般出租净回报在4-5%左右。像一些银行,也只有5%左右,还有麦当劳一般在4.5%的净回报。肯德基一般在7-8%之间。药店,比如CVS、Walgreens、Rite Aid净回报要高一些,10.5% 的都有,而且租期长。因为药店很赚钱,所以敢签几十年。
一般小型的公司,比如小型的餐馆等,租期短,净回报很高,甚至15%。但这样的商业地产,除非是美国人或者当地人,很熟悉才敢买。作为国人,不熟悉美国,还是不要去碰很小公司、名不见经传的商业地产。

2、美国商业地产有什么风险?
商业地产风险大于住宅,这个规则全世界通用。因为哪个城市是好学区,随便抓个美国人都知道。但是商业地产就不一样。因为我们很多中国人对美国不熟悉,所以风险更大。举个例子:
A是租B的房子开餐馆,开了2年,生意很好,本来租约是5年,这下A要求增加租约,但是租金维持目前不便的比例、增幅,比如每年租金增加2%。B把房源挂60万美元到市场上去卖。因为租约很好,餐馆生意也不错,所以顺利的卖给C了。
C上当了!A和B演双簧!租约不是真实情况。A和B早就串通好了,10万美元买下。成功一个,再到另外一个地方策划。
这就是我们为什么选世界500强大公司的商业地产的原因。他们不但地段好,而且一般愿意担保租约。都是上市的,年销售额几十亿、几百亿美元的公司来担保每月几千到几万的租金。名不见经传的小公司的,除非客户对当地非常熟悉,一般我们是不推荐的。
所以选择租客不熟悉的商业地产,不是世界500强的大公司,最好是经营10年以上的。

3、这些商业地产这么好,比如肯德基为什么自己不买下?(注:星条置业独家原创)
最简单的说,如果肯德基买下全世界肯德基店面,要花几千亿美元?按照每个店面100万美元,租金每年8万美元,肯德基可以租12个!只要每个肯德基赚8万美元/年,就不亏本。但实际上不止这么多,所以只要产生正的现金流,租比买划算。
买,1个店面赚钱。租,12个店面赚钱。1 VS 12 !这是最基本的杠杆原理。

4、这么好的商业地产,房主为什么要卖?(注:星条置业独家原创,版权所有)
很多客户和我们说,很多公司的销售人员说,是业主有其他的生意,要么身体不行,要么破产。哈哈,没一个好下场。难道出售商业地产的房主都这样?太搞笑了。不是专门做商业地产的很熟练经纪,还真弄不明白。
其实很简单,就是来资产翻倍和避税的。当然上面说的也有,但只是极少数。这个主要是涉及到美国税法1031条。比如您买下200万美元的药店,以后300万美元卖出,这个100万是需要交30%的财产增值税(Capital gain)。如果在180天内买下300万或者更高的商业地产,那么就不需要交税。
最关键的是,用这个300万美元贷款购买商业地产,利率比直接贷款买低很多,最低不到4%!
如果您想在投资100万美元进去,直接贷款购买200万美元资产,利率要高。而且您这时候只有500万美元的资产。
但是通过1031条款,之前的300万美元不需要交税,是纯的300万美元,加上100万美元,400万美元贷款买800万美元资产。所以之前的200万+后期投入的100万现金,变成800万美元资产!房子越变越大,自己固定资产翻翻,但不用交税。税是按照现金利润来算,固定资产的增值不用交。如果你套现,那就要交了。所以美国富人,一般是手上没多少现金,但固定资产惊人。
所以出售,是为了资产翻倍和避税的。
所以再好的商业地产,今天您卖给我,明天我卖给他。
题外话,这就是从法律层面扩大内需,盘活存量。

5、包括租金每年增长,美国商业地产的实际投资回报是多少?(星条置业独家版权)
商业地产投资,比如买200万美元的,只需要100万美元现金。假如像这个年净回报是10%:(http://www.us-house.com/productinfor/p9_71.html?&pageid=9&_id=71&r=0),贷款利率是5%,那么每年净收入是20万美元,支出利息+本金,每月6599美元,每年是79188美元,这样第一年的净回报是120812美元,第一年的实际净回报是12%,而不是10%!这就是贷款的魅力。之后租金每年增加1.5%到2%,或者每5年增加8%到10%。A、贷款20年,需要支付的利息是:6599*12*20=1,583,760美元。
B、包含租金增长部分,20年租金所得是:比如5年10%增长,那就是    20*5+20*5*1.1+20*5*1.1*1.1+20*5*1.1*1.1*1.1=100(1+1.1+1.21+1.331)=464.1万美元。C、20年现金收入:4,641,000-1,583,760=3,057,240美元贷款20年,20年后假设这个房子价值翻倍,注意,20年翻倍是很正常,一点都不夸张,朋友们,您们在www.zillow.com上搜索美国1993年房价,很多目前房价是以前的好几倍。20年后翻倍的,就变为400万,100万变为400万,期间还每年拿12万(第一年)起的净回报,20年出去利息、本金,共计拿3,057,240美元的现金收入,这样100万美元投资,20年后实际得到的是305万现金(20年之内得到)+400万资产,100万变为705万,7倍的投资回报!实际平均每年是7/20=0.35,平均每年投资净回报是35%!

6、为什么购买美国商业地产需要以公司名义购买?(星条置业经纪团队独家版权,网络上均是侵权)
这个涉及到美国的避税,以及通过避税来资产翻倍。
A、初级避税(这个已被一些网站转载)
就是我们购买住宅、商业地产的初级形式,就是直接购买,所以也叫做初级避税。以前很多客户问我,怎样合理避税?因为投资美国房产,需要交纳所得税的。具体交纳多少,需要专业会计师做账,合理避税。记住,他们不是做假账。这个要看每个会计师的本事。一般稍微大一点的美国房产公司的会计师都是很牛的。因为客户投资,集中起来都非常大,不牛的早被炒了。通过我们的研究,得出:对于以个人名字买投资房产的,可以通过如下方法抵税:1). 房子的地税(房产税),保险费2). 房子的折旧费,装修折旧费,地板,门窗,厨房,屋顶等分类折旧费3). 房子的维修费4). 房东到美国来往的机票,餐旅费5). 房地产公司的管理费6). 房地产经纪的中介费7). 寻找租客的广告费8). 自己未成年孩子的抚养费,抚养费也可以?千真万确。

B、中级避税
对于用公司名义投资房地产的,在有所有初级避税法则的同时,还有如下更优惠法则:1). 您在美国可以租用门面开公司,所有公司的租金,电话,日常维持,日常管理所需要的所有费用2). 美国公司可以请雇员,员工的所有工资,福利全部可以抵税。(就算是您请的清洁工,保姆,是为您在美国家里服务的,也可以算在内)3). 为美国员工发奖金,礼品,也可以抵税4). 以公司名义去投资,只要是在年终结算之前为止的,所有投资费用都可以抵税。5). 您所有招待客户,请客吃饭,飞机费用,汽油费,旅馆费,甚至您穿的衣服的购买费用,都可以称做公司的运营费用。6). 您可以用公司的名义购买电脑,家具,电器等,可以称做办公用品,这也可以抵税7). 您可以用公司的名义购买或是租赁豪车,这也是可以抵税。8). 您甚至可以用公司的名义购买豪宅,度假屋,可以说成是给员工旅游度假用,这也可以抵税。以公司的名义合法避税,这里面有很多窍门,只有您想不到的,没有做不到的。只要您发挥您的想像力,同时通过当地专业会计师的协助,您可以达到最大限度的避税。所有费用,请务必保留原始发票,收据,或是邮件确认信,或是信件作为报税凭据。美国是个讲诚信的国家,只要您能出示合理的凭据,都可以作为理由合法避税。
以公司名义可以避税更多,就这么简单。

C、高级避税:
这是玩转美国税法的高级法则,滚雪球式投资法典,这个是建立在您以公司购买房地产的前提下,而且初级,中级避税法则同时有效:
为了能解释的最通俗易懂,我用最简单的具体案例及数字来分析其中的精髓,同时为了让解释明了,我省略您买的房产的升值,租客每年加租等外加收入,利息每年递减等因素,所以您的实际收入会远远大于我的举例数字。
举例:您今天用100万现金购买一个美国商业房产,您的纯投资回报率是8%,也就是你每年的净收益是8万美元。 这时候您有2个选择:
A. 您就这么一直收租,比如20年,租金收入160万,20年后将地产原价卖出200万(20年升值1倍是很正常的),20年的净收入就是260万。
B.您可以用这100万的房产去抵押贷款,按照75%的比例,你可以贷款75万出来,利率按照5%,75万的贷款每年利息是3.85万,首先这个3.85万您可以抵税,同时75万的贷款每年本息还款大概不到6万,20年本息还清。这个房子,用租金去偿还银行贷款,每年有2万盈余。以后每年利息会因本金降低而下降,所以您以后的每年净收入将大于2万。
你将75万美金银行贷款,再自己垫上25万,您又可以买一个100万的商业店铺。按照8%回报,您再用第二套房产再去抵押贷款如同第一套,这样依次类推。
同样是100万现金,通过此法您可以买4套100万,总共价值400万的房产,现在我再帮您算算这种滚雪球投资方式20年后您的收益情况。
虽然每次您都是用100万现金购房,但您马上抵押贷款75万回来,您每1栋100万的商业房产的实际投资现金为25万美元。
4栋   投资25万 * 4     年租金 8万*4  本息6万*4  年净收入是2万*4=8万
同样是年纯回报8万美金,看似和A方法效果一样,但是,在这4套房产中,您每年可以合法抵税 3.85万*4=14.4万, 这可是不小的一笔数字啊。
更可怕的是,20年后,您将这4套房产,即使是按照原价卖出,你将得到4*200万,800万的回报!
这20年,您的纯回报将是 8万*20年+800万-100万=860万美金
您要知道,房产价值20年可是会增长很多很多的,乘上4倍更是不得了。同时,银行每年的本息还款是逐年递减,也就是说第一年还6万,以后每年都会越来越少,这样这4栋房子的租金收入在20年内将远远大于 方法A中的回报。即使咱们为了让计算简单明了,不去计较房产升值,租金增加,利息递减等因素,方式B的回报在20年里是方式A回报的 8.6倍!
就是先买第一套,在抵押贷款继续买。
D、终极避税
就是上面说的1031法则,卖掉,在贷款买更大的。资产翻倍。

7、美国商业地产购买流程?(星条置业独家版权)
第一步 选房公司按照客户提出对商业房地产的要求,根据预算大小,净投资回报率,商业店铺类型,地点偏好,单独租客或是多租客,像客户推荐最满足要求的地产,并附上详细的分析报告以供客户选择。
第二步 买方做合同,提交材料1). 按照客户的要求,做出最保护客户利益的商业房产购买合同。买方可以要求在最多不超过30天的时间内无条件撕毁合同而不追究其履行效应。合同终止后,诚意金退还。2). 护照首页扫描件3). 大陆银行相当于房价的存款证明4). 审核,签字,提交购买合同
第三步 卖方签合同,交定金1). 卖方接受报价,买方交10%的定金2). 卖方不接受报价,退还所有诚意金
第四步 过户公司产权调查,等各项检查,并开设美国公司在不超过2、30天的无条件取消合同期间,同时也叫做检查期1). 过户公司进行房屋产权调查2). 房屋检查公司进行房产检查3). 环境公司进行土地检查4). 买方进行实地勘察如有任何一方的检查结果,买方不满意,买方可以终止合同,所有押金,诚意金退还超过2、30天后,买方将不能单方面撕毁合同,如有违约,卖方将有全力扣留所有押金和诚意金。5). 在买方确定对购买此房产无任何异议后,由买方提供资料,在我们协助下开设美国公司,并以公司的名义购买房产。
第五步 过户 交余款1). 付余款到过户公司2). 买方出具余款单据,卖方签地契,过户成功3). 买方拿到临时地契
第六步  房产登记 及 房产证1).过户公司办理房产登记手续2). 2-3个月内买方收到官方正式地契
第七步  买后房产管理及报税如果是投资的,我们可以帮忙管理。1). 联系租客,比如肯德基,有任何情况直接找我们。客户省心,每月只管收租金。2). 每月定时收租3). 联系维修,缴纳费用4). 每月按时将房租汇给买主5). 将屋主信息提供给资深的会计师,在年终时间按照屋主提供的资料进行合法抵税,并最后报税。

8、多单位加盟是什么意思?租客拥有多个加盟店,比如这个租客同时开了20个肯德基。

9、理论租约是什么意思?租客计划的全部租约。

10、如果到期了,对方不续租,怎么办?大公司选点,有专业团队,有严格的审查,不会盲目的去进入一个没有把握的地段,选地段的时候就已经考虑到这一点。他们会做周密的市场调查,他们都是大公司,美国上市公司,店铺关门会直接影响他们的股票指数和市场信任度,其连带损失是无法估计的,所以他们选点都非常慎重。
一般情况下,只要每个店铺是正的现金流,他们都会继续租下去,也许在别人眼中,那个店铺并没有赚多少钱,但是他们为了广告效应和股东的利益,也会继续开下去,续签的几率非常高。如果真的实在亏的太多,我们有2种选择,降低租金让其留下,或是帮房东找新租客。大公司续签的几率很高,他们更讲究市场效应。如果开不下去,好说不好听。

11、能否看到原始租约?报价后可以看到。但如果不报价,是看不到的,因为都是隐私的。说的好听一点叫商业机密。

12、美国商业地产一般回报?沃尔玛一般有7%左右best buy 在7.5-8.5%之间肯德基,wendy,汉堡王在6.5-8%左右麦当劳不会超过4.5%
银行一般20年的在5%左右,短期租约剩余的能够冲到8%一般的超市,比如family dollar, dollar general 10年租约的有8%大型托儿所,学校,15年租约的,回报有9%以上
13、小孩有美国社会lD,能抵税吗?18岁以下都行

14、贷款需要什么材料?房价一半的银行存款证明,这是最重要的,其他的不是重要的。一般世界500强公司资信很高,银行相信他们会按时付租金,他们可以收到贷款的利率、本金。
比如3个月的银行流水单、收入证明、房产证,基金、股票持有证明等,有则更好,没有也无很大关系。因为租客的信用很高。这是买大公司的另外一个好处。

Share on facebook
Facebook
Share on google
Google+
Share on twitter
Twitter
Share on linkedin
LinkedIn
Share on pinterest
Pinterest

Jessica Zhang Realtor

Active Listings

$768,000
4528 8th Ave NE #5A
Seattle, WA 98105

$1,272,000
4723 142nd Place SE
Bellevue, WA 98006

$1,690,000/Month
22527 SE 47th Place Sammamish, WA 98075

Recent Posts